Splátky nesmí přesáhnout 45 procent měsíčního příjmu a zadlužení nemá převýšit devítinásobek ročního výdělku
- Od 1. října centrální banka zavádí dvě nová omezení.
- U nově poskytnutých hypoték bude vyžadovat, aby splátka dluhů nepřesáhla 45 procent čistého měsíčního příjmu a celkové zadlužení devítinásobek čistého ročního příjmu. Nadále také většina zájemců získá hypotéku nejvýše na 80 procent hodnoty pořizované nemovitosti.
Zájemci o hypotéky budou nově podrobeni detailnějšímu zkoumání jejich finanční síly, což může způsobit, že jim banka hypotéku v požadované výši odmítne dát.
Centrální banka se totiž rozhodla zavést nová doporučení, která po bankách od 1. října budou vyžadovat, aby splátka hypotéky a dalších dluhů nepřesáhla 45 procent čistého měsíčního příjmu a celkové zadlužení devítinásobek čistého ročního příjmu.
Podle guvernéra národní banky bývá v dobách nejsilnějšího vzestupu ekonomiky podíl úvěrů se selháním velmi nízký, což je často mylně interpretováno jako důkaz, že jsou nízká i rizika s úvěry spojená.
Nové kroky ČNB doplňují již dříve zavedená omezení, že většina nově poskytnutých hypoték nesmí přesáhnout 80 procent hodnoty pořizované nemovitosti a jen 15 procent nových hypoték může být do 90 procent.
Jednou z příčin nových opatření je fakt, že na trhu nemovitostí pokračuje vývoj, který centrální banka už dlouhodobě vnímá jako riziko pro stabilitu bankovního sektoru.
Ředitel sekce finanční stability potvrdil, že nová omezení se nebudou týkat lidí, kteří budou refinancovat hypotéku nebo je čeká nová fixace pevné sazby.
První reakce k účinnosti nových omezení ČNB na vývoj cen nemovitostí jsou spíš skeptické. Nová omezení ČNB ke snížení cen nemovitostí nepovedou a paradoxně mohou nafouknout realitní bublinu. I po těchto opatřeních totiž zůstane silná poptávka po nemovitostech a pouze v ní posílí podíl spekulantů. Ceny nemovitostí může zastavit jen větší nabídka bytů na trhu.
Všichni aktéři na trhu budou dopady nové regulace teprve vyčíslovat, krátkodobě ale očekávají, že mohou vést k výraznému růstu počtu hypoték a tím i cen nemovitostí. I díky tomu si novou hypotéku loni vzalo přes 105 tisíc klientů, což bylo jen o šest tisíc méně než v rekordním roce 2016.
Původně se počítalo s tím, že ČNB nasadí o něco tvrdší parametry, protože za vysoce rizikovou považuje již hranici zadlužení přes osminásobek ročních příjmů, a když měsíční splátky přesáhnou 40 procent měsíčního příjmu. Doporučení navíc umožňují ve výjimečných případech limity překročit, avšak nejvýše u pěti procent celkového objemu poskytnutých úvěrů.
Lze očekávat, že banky budou s ohledem na tuhý konkurenční boj přípustné mantinely využívat maximálně a v některých případech se nebudou zdráhat je obcházet či vyloženě překračovat. Z dat ČNB vyplývá, že i po loňském zavedení limitu na hypotéku v maximální výši 90 procent z hodnoty nemovitosti byla zhruba u čtyř procent hypoték tato hranice překročena. Zaznamenány byly i postupy, kdy se limity naplňovaly nadhodnocením nemovitosti nebo se hypotéka doplňovala jiným spotřebitelským úvěrem, aby klient dosáhl na požadovanou částku.
Pokud se analyzují data, jak a komu banky poskytovaly hypotéky v druhé polovině loňského roku, při aplikaci nových doporučení by na hypotéku nedosáhlo odhadem kolem deseti procent žadatelů.
ČNB mimoto zvýšila proticyklickou kapitálovou rezervu bank na 1,5 procenta od 1. července 2019. Už v tomto červenci se ale tato sazba zvýší z 0,5 procenta na jedno procento a v lednu na 1,25 procenta.
Ceny nemovitostí v Česku rostly po většinu roku 2017 nejrychleji v celé Evropské unii, v průměru o 16 procent, uvádí ČNB ve Zprávě o finanční stabilitě. Podle jejích odhadů se zvyšuje také nadhodnocení cen bytů, které ke konci roku 2017 činilo zhruba 14 procent. Podle centrální banky tak přetrvávají podmínky pro roztáčení spirály mezi cenami nemovitostí a úvěry na jejich pořízení, kterou ČNB od roku 2016 označuje jako největší riziko pro domácí finanční stabilitu.
Centrální banka zpřísnila podmínky na hypotečním trhu již několikrát. Poprvé předloni na podzim, kdy bankám fakticky zakázala půjčovat na celou hodnotu nemovitosti. V dubnu 2017 ČNB doporučila neposkytovat hypotéky nad 90 procent ukazatele LTV a omezit i hypotéky nad 80 procent. Takových mohou banky poskytnout jen 15 procent.
